Проблемы договора аренды

В системе гражданских правоотношений важное место занимают арендные отношения. 

Договор аренды является консенсуальным, двустороннеобязывающим, возмездным и обычно срочным, но право пользования арендованным имуществом может сопровождаться возможностью выкупа этого имущества.

Собственник имущества предоставляет его в пользование другому лицу, не отчуждая его при исполнении договора и извлекая при этом доход. Пользователь имущества при этом извлекает собственную выгоду, эксплуатируя чужое имущество. Особенность арендных отношений приводит к многообразию их форм. К ним относятся прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, предприятий, жилых и нежилых помещений, финансовая аренда (лизинг), аренда лесных и земельных участков, других обособленных природных объектов.

Арендодатель и арендатор имеют не только множество прав, на них возлагается и ряд обязанностей, необходимых для выполнения договора аренды. Условия договора аренды могут быть разделены на две группы: к первой группе относятся условия, относящиеся к исполнению обязанностей по договору аренды арендодателем; ко второй – определение основных обязанностей арендатора. Законодательством регулируются последствия не исполнения или ненадлежащего исполнения сторонами своих обязательств по договору аренды.

Правовое регулирование арендных отношений не ограничивается нормами Гражданского кодекса Российской Федерации. Специальные правила, посвященные особенностям отдельных видов аренды, а также аренды отдельных видов имущества, содержатся в ряде других законодательных актов. Наиболее строгие требования предъявляются законодательством к таким сложным объектам, как транспортные средства, недвижимое имущество, предприятия, финансы.

В современной правоприменительной практике существуют различные проблемы реализации норм законодательства об аренде.

Приведем примеры некоторых из них:

1. В целях исключения злоупотреблений сторонами по отношению к исполнению обязанностей договора аренды здания или сооружения необходимо внесение дополнения к статье 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывающего срок действия договора аренды здания, сооружения, нежилого помещения, определенного с первого числа какого-либо месяца текущего года до тридцатого (тридцать первого) числа предыдущего месяца следующего года, с признанием его равным году. Такое дополнение могло бы решить ряд проблем относительно внесения арендной платы или предоставления недвижимого имущества в соответствии с договором, встречающихся в судебной практике.

2. Необязательность регистрации договора аренды недвижимого имущества на срок менее года нарушает право арендатора на получение полной информации об арендованном имуществе, поэтому право исполнения волеизъявления арендатора на регистрацию заключенного в письменной форме договора коммерческого найма жилого помещения должно быть учтено в законодательстве.

3. Интересы нанимателя коммерческого найма жилого помещения также должны быть защищены дополнением к статье 682 Гражданского кодекса Российской федерации, обязывающем указывать в договоре аренды цены и порядка ее изменения с предупреждением, что договор коммерческого найма жилого помещения в случае не указания в нем цены считается незаключенным.

4. Для разграничения обязанностей сторон по договору аренды и соблюдения прав арендатора необходимо внести уточнение в пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяя обязанности арендатора по издержкам на содержание имущества, исключая производство капитального ремонта за счет арендодателя.

5. Уточнение в пункте 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, отмечающее важность ограничения во времени и наличие срока давности возмещения стоимости неотделимых улучшений имущества, позволит внести ясность в применение положений законодательства, дающих право арендатору на получение компенсаций по договору аренды.

6. Для соблюдения полного баланса интересов арендодателя-государства и арендатора при аренде объектов государственной собственности возникает необходимость считаться с равноправием сторон договора. Гражданско-правовая сущность таких договоров должна достигаться равенством сторон, то есть органы государственной власти или местного самоуправления должны быть на равных началах с другими участниками этих отношений – гражданами и юридическими лицами, тем самым способствуя максимальному извлечению прибыли при целевом использовании публичного имущества.

Анализируя место договора аренды в гражданском праве, можно прийти к выводу, что известные с древних времен обязательства в современном правовом государстве должны удовлетворять все стороны, участвующие в договоре аренды, и законодательству необходимо учитывать соблюдение их интересов наравне с изменениями в общественной жизни.