Исторические аспекты договора аренды

Возникновение договора аренды стало необходимо в процессе развития общественных и товарно-денежных отношений в странах Древнего мира. Так, найденные археологами Шумерские глиняные таблички ХХ века до нашей эры, свидетельствуют о сделках жриц Шамаша в Сиппаре по передаче земли в аренду при условии арендной платы и религиозных преподношений арендатора. Летописи древнего Египта свидетельствуют о существовании в праве того времени договоров займа, найма, купли-продажи, аренды земли, поклажи.

В Вавилоне царем Хаммурапи (1792 – 1750 года до нашей эры) был создан свод законов, защищающих рабовладельческий строй и частную собственность. Законы Хаммурапи содержат статьи, позволяющие регулировать аренду земли, игравшую большую роль в земельных отношениях того времени. Размером платы за арендованное поле по законодательству являлась третья часть от собранного урожая арендатором. За получение половины урожая в качестве платы за аренду, арендодатель должен был участвовать в расходах или работе по обработке поля. Если взятый в аренду земельный участок не обрабатывался, то плата за него рассчитывалась исходя из объема урожая, выращенного соседями. Плодородный сад арендатору стоил третью часть урожая, а плодородный участок земли можно было сдать в аренду на срок не превышающий двух лет. Не освоенная земля арендовалась на более длительный срок.

Законы Хаммурапи оговаривали различные виды имущественного найма помещений, домашних животных, судов, повозок, рабов. Законодательство устанавливало не только плату за наем вещей, но и ответственность арендатора на случаи потери или гибели нанятого имущества.

Законодательство Нововавилонского царства наделяло рабов хозяйственной самостоятельностью и давало им право быть землевладельцами-арендаторами.

В древней Индии договор аренды регулировался Законами Ману (IIдо нашей эры). Аренда земли тогда получила распространение в связи с проникновением в общину процесса имущественного расслоения общества. Разоряющиеся общинника, лишившиеся земли, были вынуждены арендовать землю для ведения хозяйственной деятельности.

В более широком аспекте договор аренды рассматривался в римском праве, служившим основой для многих правовых систем. Здесь аренда выступала в качестве трех видов найма: наем вещей, наем услуг, наем работы. В таких договорах одна сторона обязывалась предоставить другой стороне пользование арендуемым объектом, а последняя – уплатить первой стороне за временное пользование денежное вознаграждение, исчисляемое пропорционально времени пользования соответствующим объектом, и по окончании пользования возвратить арендуемое в сохранности наймодателю.

Из истории средних веков известна краткосрочная аренда земли германскими зажиточными крестьянами. Особенностью аренды земли в Англии и Франции средних веков являлось держание. Французские крестьяне в средние века должны были уплачивать за землепользование обременительные платежи, а английские рыцари обязывались к воинской службе сорок дней в году или уплачивали «щитовые деньги» с середины XIIвека.

Англия была первой страной в сельском хозяйстве которой уже с XVIвека началось внедрение капиталистических отношений. С ростом продовольственных рынков и экспорта в Европу сельскохозяйственной продукции, сельское хозяйство становиться прибыльным бизнесом.
Уже к началу XVIIвека в стране сложились два типа фермеров-предпринимателей – фермеры-йомены, вышедшие из зажиточных крестьян и занимавшиеся своей деятельностью на арендованной у лендлордов земле, и фермеры-джентри, адаптировавшиеся к новым экономическим условиям в стране дворяне – прямые держатели английского короля.

Новое время

Характерной чертой Нового времени явилось становление буржуазного права в странах Западной Европы. Возникновению законодательства об аренде в Англии XIXвека способствовала потребность урегулировать арендные отношения и объединить существовавшие по данной проблеме обычаи. Английское законодательство того времени было направлено в основном на урегулирование условий вознаграждения за аренду. Договор аренды земли в Англии XIXвека в первую очередь защищал интересы земельных собственников и не давал арендатору гарантий по защите своих интересов. По законодательству арендная плата устанавливалась по соглашению сторон, но фактически по усмотрению землевладельца. Удвоение арендной платы грозило арендатору при ненадлежащем использовании арендуемого участка по истечении срока договора аренды.

Известным источником права на Руси является «Русская Правда» - первый свод законов, которая вобрала в себя и обычное право, и право византийских источников, и законотворческую деятельность русских князей XI – XIIвеков. Русская Правда дошла до нас в более чем ста списках XIV – XVIвеков, которые по содержанию принято делить на три редакции: Краткую, Пространную и Сокращенную.

Договорные обязательства становятся необходимыми на Руси при становлении частной собственности. Под договором понимали соглашение двух или нескольких лиц (контрагентов), в результате которого у сторон возникают юридические права и обязанности. Для заключения договоров стороны должны были отвечать следующим требованиям: возраст, правоспособность (умалишенный или крепостной не имели ее) и свободы (доброй воли). Договоры, заключенные по принуждению, не имели силы. Обязательственные договоры заключались в основном в устной форме и по поводу мены, купли-продажи, займа, поклаж, личного найма.

Новгородская Судная Грамота и Псковская Судная Грамота XIV – XVвеков свидетельствуют о том, что в русских княжествах велась активная законотворческая деятельность. Обязательственное право было очень развито в Псковской Судной Грамоте, в которой кроме мены, купли-продажи, личного найма и займа появились дарение, наем помещений, складов, амбаров; и устная форма заключения договора заменена письменной. В Псковской Судной Грамоте для обозначения нанимателя в 103 статье введен термин подсуседник.

С укреплением прав собственности в России XVIIIвека, в законодательстве страны появились более подробные порядок и форма заключения договора:

• определился круг лиц, имеющих право вступать в договорные сделки, с исключением из него лиц, находящихся под опекой (несовершеннолетние, сумасшедшие, расточители);
•  допущены три вида договора: крепостной, (составленный на гербовой бумаге в канцелярии государственного органа и удостоверенный необходимым числом свидетелей от двух до пяти); явочный, (составленный самими контрагентами и зарегистрированный в нотариальной книге в канцелярии соответствующей коллегии), и домашний (по мелким делам), составленный сторонами с удостоверением свидетелей; 
• предметом договора могли быть любые действия, не противоречащие законодательству, общественному порядку и благочинию.

Право собственности на землю в России было защищено в договоре найма имущества. Начиная с 1738 года все хозяйственные постройки (дома, лавки и пр.), возведенные нанимателем (арендатором) на арендуемой земле, по окончании срока найма должны были становиться собственностью арендодателя.

В первой половине XIXвека была оформлена система российского права, дожившая в своей основе до последних дней империи. В 1830 году было издано 46-томное Полное собрание законов Российской империи, состоящее из 80 тысяч актов, начиная с Соборного Уложения, которым открывается 1 том, и заканчивая 1825 годом. Выпущенный в 1832 году Свод законов Российской империи содержал действующие законы, объединенные в 15 томов и расположенные по тематическому принципу.

С введением «Положений 19 февраля 1861 года» в России бывшие крепостные получили статус «свободных сельских обывателей», на них стало распространяться общее гражданское законодательство; что дало возможность крестьянам в рамках земельных общин обладать правами и обязанностями в отношении земли по законодательству. Право частной собственности на землю давало право и на ее аренду.

После 1917 года революционные преобразования в стране предполагали отмену капиталистического уклада в экономике и частную собственность.
В советском праве 20-х годов договор аренды возник из экономических соображений. С политикой НЭПа, введенной для восстановления экономики страны, была отменена трудовая повинность, открыты биржи труда, разрешены аренда земли и наем рабочей силы. Арендатор государственного промышленного предприятия имел право: сбывать продукцию на свободном рынке, мог оговорить право получения государственного сырья для производства.

Обязанностями такого арендатора являлись: поддержка арендуемого предприятия на должном уровне, обязательная сдача государству количества и номенклатуры производимой продукции. Арендный договор на государственное промышленное предприятие расторгнуть можно было только в судебном порядке.

Земельный кодекс РСФСР 1922 года разрешал сдачу земли в аренду крестьянам на срок не более одного севооборота (на 3 года трехполье и на 4 года четырехполье). Сдать землю в аренду можно было только в случае ухудшения ситуации в хозяйственных объединениях.

Гражданский кодекс РСФСР от 11 ноября 1922 года в статьях 152 – 179, III главы «Имущественный найм» разъяснял права граждан республики в области найма.
По договору имущественного найма одна сторона обязывалась предоставить другой стороне имущество за определенное вознаграждение для временного пользования.

Гражданский кодекс РСФСР от 1922 года разрешал найм государственных или коммунальных предприятий только в нотариальном порядке, с полной описью сдаваемого имущества и в письменной форме при сроке более одного года. Договор найма необходимо было перезаключать каждые 12 лет. Существовал договор найма на неопределенный срок.
Производство капитального ремонта считалось обязанностью наймодателя. Наниматель мог нести бремя капитального ремонта строений и предприятий, если они являлись национализированными или муниципализированными объектами.

На нанимателе лежали обязанности по пользованию арендованным имуществом в соответствии с его назначением и по его текущему ремонту не ниже, установленного договором минимума, при аренде национализированного или муниципализированного промышленного предприятия. Наниматель должен был страховать за свой счет, взятое в аренду национализированное или муниципализированное предприятие, соблюдать все сборы и повинности, и по окончании срока договора сдать имущество в исправном состоянии наймодателю, возместив убытки найма при ухудшении состояния нанятого имущества.
Наниматель вправе был: требовать уменьшения арендной платы, сдавать нанятое имущество в поднаем, сохранять право найма при сменесобственника арендуемого помещения, изымать произведенные улучшения по окончании срока аренды, при отказе наймодателем их оплачивать, защищать в суде свои права и уплотнять арендуемые жилые помещения по особым государственным правилам.

Гражданский кодекс РСФСР от 1922 года разрешал выражение наемной платы:

• в денежной форме, натуре или сочетанием этих форм; 
• отчислением условной доли продуктов, предметов выработки, 
• полезной площади помещений или денежного дохода; выполнением определенных услуг.

Гражданский кодекс РСФСР от 11 июня 1964 года включал в себя изменения, внесенные постановлениями и нормативно-правовыми актами, внесенными в соответствии с временем.
27 глава Гражданского кодекса РСФСР 1964 года в статьях 275 – 294 регулировала правила имущественного найма. Кодекс позволял десятилетний срок имущественного найма и обязывал его заключать в письменной форме при сроке более одного года.

Гражданский кодекс РСФСР разрешал договор найма, заключенный на неопределенный срок. Если наниматель продолжал пользоваться имуществом после истечения срока договора, при отсутствии возражений со стороны наймодателя, то договор найма считался возобновленным на неопределенный срок. В договоре найма на неопределенный срок каждая сторона могла его расторгнуть в любое время, предупредив другую сторону за месяц, а при найме помещения – за три месяца.

Кодекс давал преимущественное право социалистическим организациям на возобновление договора найма. Поднаем нанятого имущества допускался лишь с согласия наймодателя. При досрочном расторжении договора найманаймодатель имел право обращаться с требованиями в суд, арбитражный суд или третейский суд.

В статье 281 Гражданский кодекс РСФСР 1964 года разъяснял правила предоставления имущества по договору бытового проката, где наймодатель был обязан продемонстрировать нанимателю исправность сдаваемого имущества. Договоры бытового проката должны были соответствовать Постановлениям Совета Министров РСФСР.

Правила найма жилого помещения были утверждены в 28 главе Гражданского кодекса РСФСР 1964 года, Жилищным кодексом РСФСР и законодательством СССР. Согласно законодательству пользование жилым помещением в домах государственного и общественного жилищного фонда осуществлялось в соответствии с договором найма жилого помещения, заключаемым между наймодателем – организацией и нанимателем – гражданином, на имя которого выдан ордер. Договор найма жилого помещения в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, заключался нанимателем с собственником дома.

Возникновение лизинга

Договор финансовой аренды  (лизинга) возник в США в середине XIXвека и получил широкое распространение в странах Западной Европы с середины ХХ века как юридический институт, регулирующий новые формы инвестирования денежных средств в экономику стран.

Применение договоров лизинга специалисты связывают с образованием в США «вагонных трестов» для аренды подвижного состава, а в 1877 году американская телефонная компания «Bell» осуществила предоставление телефонных аппаратов на условиях лизинга.
С середины ХХ века в США стали возникать общества-посредники, предлагающие производителям пути сбыта их товаров путем их сдачи в аренду и финансирование сделок и, связанных с этим рисков; а с 1963 года банкам было разрешено заниматься лизинговой деятельностью.

На европейском рынке финансово-лизинговые общества появились в конце 50-х – начале 60-х годов. На мировом уровне лизинг получил развитие с середины 70-х годов. Мировой рынок лизинговых услуг стал стремительно развиваться благодаря обострению конкуренции, оптимизации инвестиций и поиска канало сбыта продукции.

В СССР крупные государственные объединения «Аэрофлот», «Совтрансавто», «Автоэкспорт», «Минморфлот» приобретали по договорам лизинга транспортные средства у западных производителей и передавали их своим предприятиям по государственному заказа под гарантию Внешэкономбанка.

Российские лизинговые компании возникли в конце 80-х годов, и на начало 1999 года лицензии на право заниматься лизинговой деятельностью были выданы уже 823 компаниям.

Интеграционные процессы XX века и взаимосвязь в экономике между странами способствовали сближению различных правовых систем. С прогрессом социально-хозяйственной жизни происходили изменения и в  обязательственном праве, возникли новые виды договоров аренды – аренда транспортных средств, зданий и сооружений, технических средств, промышленных предприятий, лизинг.