Особенности прекращения договора аренды

Основаниями для расторжения договора аренды в судебном порядке могут являться нарушения в исполнении обязанностей договора аренды сторонами или одной из сторон, либо невозможностью исполнения обязанностей по каким-либо причинам.

Арендуемый дом

Прекращение договора аренды может быть предусмотрено сторонами и во внесудебном порядке, по соглашению сторон. При расторжении договора аренды по соглашению сторон, соглашение о прекращении действия договора аренды должно быть составлено в письменном виде с составлением и подписанием акта приема-передачи объекта аренды. Прекращение договора аренды по соглашению сторон вступает в силу с момента подписания сторонами данного документа или с даты, указанной в соглашении о расторжении обязательств.

Одностороннее расторжение договора аренды предусматривает письменное уведомление с указанием своих намерений одной стороной договора другой стороне обязательств. При отказе расторгнуть договор стороной, получившей уведомление о расторжении обязательств, инициатор расторжения прибегает к судебному разрешению спора.

Уведомление составляется в письменной форме с указанием всех необходимых данных. Документ должен содержать в себе данные получателя и отправителя уведомления, данные расторгаемого договора, подпись стороны-инициатора и дату. Уведомление вручается лично или отправляется заказным письмом с уведомлением.

Гражданский кодекс Российской Федерации в статье 619 обозначает причины прекращения действия договора аренды. Обязательства по договору аренды прекращаются: 1) при ненадлежащем исполнении договора; 2) с предоставлением взамен исполнения отступного; 3) с полностью или частично зачетом встречного требования, где достаточно заявления одной стороны; 4) при уступке требований; 5) при совпадении должника и кредитора в одном лице; 6) соглашением сторон о замене первоначального обязательства; 7) невозможностью исполнения; 8) на основании акта государственного органа; 9) в связи со смертью гражданина – арендатора движимого имущества; 10) ликвидацией юридического лица; 11) по требованию одной из сторон.

По требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

•  пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
• существенно ухудшает имущество;
•  более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
•  не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

 Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Основания для расторжения договора аренды по требованию арендодателя кажутся четко определенными в законодательстве, однако рассматривая в качестве примера Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 03.04.2015 г. по делу № А29-441/2014, можно обратить внимание на различие в толковании причин расторжения договора судебной инстанцией и истцом.

При рассмотрении иска по договору аренды нежилого помещения Арбитражным судом Волго-Вятского округа было  установлено, что комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа Сывтывкар обращался с иском в Арбитражный суд республики Коми и был ответчиком во Втором арбитражном апелляционном суде к региональной общественной организации «Союз жителей города Сывтывкар и Республики Коми» по вопросу о расторжении договора аренды недвижимого имущества на основании статей 619 и 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по причине использования арендатором спорной недвижимости не по назначению.

В своей кассационной жалобе истец ссылался на необоснованный вывод суда второй инстанции о том, что отождествление понятий не использование имущества с его использованием не по назначению не соответствует содержанию договора.

Судом было принято во внимание, что заключенный договор аренды нежилого помещения подлежит досрочному расторжению при использовании арендуемого помещения не по назначению, а также с момента направления арендатору письменного уведомления о расторжении договора аренды в одностороннем порядке. При толковании условий договора судом принимается буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случаях их неясности, в соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Предложение истца к арендатору заключить соглашение о расторжении договора аренды на условиях приложенного к письму проекта соглашения и указание на возможность последующего обращения в суд, не признан судебной коллегией односторонним отказом от договора в соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом было указано, что односторонний отказ от договора должен быть выражен в утвердительной форме и однозначно свидетельствовать о волеизъявлении арендодателя. Предложение о расторжении договора с приложением соглашения о расторжении договора не может быть признано односторонним отказом, так как содержит элементы диспозитивности.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно прекращен судом в случаях, если:

•  арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначения имущества;
• переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
•  арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
•  имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования, согласно статье 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора.

Суд может расторгнуть договор аренды и при наличии иных нарушений условий договора одной из сторон, если признает, что такие нарушения существенны. Обоснованием для расторжением договора судом будет являться то, что любая сделка, совершенная без соблюдения требований законодательства, посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, является ничтожной, если из закона не следует, что такая сделка оспорима и должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Например, аренда транспортного средства предусматривает соблюдение не только Гражданского кодекса Российской Федерации, но и транспортных уставов, транспортных кодексов – Кодекса торгового мореплавания РФ, Кодекса внутреннего водного транспорта РФ, которые содержат положения об аренде транспортных средств.

Специальные основания для досрочного прекращения договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя установлены в пункте 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации. К таким основаниям относятся различные нарушения договора аренды и земельного законодательства со стороны арендатора (использование земельного участка не по целевому назначению, не устранение умышленно совершенных земельных правонарушений, а также при изъятии земельного участка для государственных нужд и реквизиции земельного участка, в соответствии со статьями 55 и 51 Земельного кодекса Российской Федерации.

Причины, влекущие расторжение договора аренды лесного участка, разъяснены в «Комментарии Арбитражного суда Уральского округ по вопросам практики применения статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации». Постановление ФАС Уральского округа от 12.05.2011 г. считает правомерным расторжение договора аренды лесного участка в случае невыполнения арендатором лесного участка лесохозяйственного регламента, проекта освоения лесов в части их защиты, нарушений Правил пожарной безопасности, а также в случае существенного нарушения договора одной из сторон, влекущего для другой стороны договора такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Прекращение договора аренды недвижимого имущества регулируется общими нормами о договоре аренды с соблюдением процедуры передачи имущества арендатором и принятия его арендодателем после прекращения договора, с принятием и подписанием сторонами передаточного акта. Такое условие необходимо для полного внесения ясности в договор аренды; так как земельный или лесной участок, здание, сооружение, предприятие включают в себя целый комплекс имущества.

Передаточный акт предприятия оформляется на каждый конкретный объект недвижимости и вносится в Единый государственный реестр недвижимости.
Специальным основанием для расторжения договора экономической аренды (лизинга) по инициативе лизингополучателя предусмотрено в случае, когда имущество, являясь предметом договора лизинга не передано арендатору в указанный в этом договоре срок, а если такой срок не указан, в разумный срок.

 Возникновение ситуации невозврата лизингополучателем лизингодателю предмета лизинга в состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или износа, обусловленного договором, или при возвращении предмета лизинга несвоевременно, лизингодатель вправе требовать возмещение убытков и внесения платежей за время просрочки.

Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 17 «Об отдельных вопросах, связанных с договором выкупного лизинга» подчеркивает особенность условий расторжения договора выкупного лизинга.

Расторжение договора выкупного лизинга, в том числе по причине неуплаты лизингополучателем лизинговых платежей, не должно давать лизингодателю благ, ставящих его в лучшее имущественное положение, чем при соблюдении условий договора финансовой аренды. В то же время, расторжение договора выкупного лизинга не должно освобождать лизингополучателя от обязанности по возврату финансирования, полученного от лизингодателя, внесения платы за финансирование и возмещение причиненных лизингодателю убытков, иных предусмотренных договором санкций.

В связи с необходимым соотношением взаимных предоставлений сторон по договору, обязательным условием расторжения договора выкупного лизинга, предусматривающего переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю при внесении им всех лизинговых платежей и выкупной цены, является определение и исполнение завершающих обязанностей одной стороны в отношении к другой.

Стоит обратить внимание на разделение законодательством понятий "равноценность" и "равнозначность", оговоренных, например, законодательными актами Российской Федерации в части установления особенностей регулирования правоотношений при реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации - городе федерального значения Москве" и Закона г. Москвы от 17 мая 2017 г. № 14 "О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве".

Если собственникам и нанимателям жилого помещения, соответствующего регламентируемым в законодательстве параметрам, гарантируется получение благоустроенной квартиры в том же районе, с тем же количеством комнат и не меньшей площадью, то права собственников нежилых помещений содержат меньше гарантий. Им предлагается возмещение в форме равноценного, но не равнозначного нежилого помещения или предварительное возмещение в денежной форме (ст. 7.4 Закона № 141-ФЗ, ст. 8 Закона Москвы № 14). 

Собственники нежилых помещений могут рассчитывать лишь на предоставление другого помещения, равного исключительно по цене, а не по местоположению. Если жителям попавших под реновацию домов возмещается не только имущественное, но и социальное благо, то владельцам нежилых помещений исключительно имущественное.Безусловно, некоторые собственники нежилых помещений удовлетворятся закрепленными в законодательстве компенсациями. Но будут и другие, которые считая стоимость изымаемой собственности более высокой, обратятся в суд. В случаях незаключения соглашения об изъятии с Департаментом имущества города Москвы предусмотрено принудительное изъятие собственности по решению суда.

Подводя итог рассмотренных споров, возникающих при исполнении договора аренды, можно заметить, что последствиями изменения или расторжения договора аренды являются:

• Сохранение обязательств в измененном виде при изменении условий договора аренды.
• В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке – с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или расторжении договора аренды.
•  Расторжение договора аренды прекращает обязательства по договору аренды.
• Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
• Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.