Элементы договора аренды

Важным элементом договора аренды являются стороны данного обязательства – арендодатель и арендатор.

В роли арендодателя и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица. Юридические лица – коммерческие и некоммерческие организации, государство, национально-государственные, административно-территориальные и муниципальные образования. Только в некоторых видах договора аренды и при аренде отдельных видов имущества в роли арендодателей или арендаторов должны выступать специальные субъекты. Особенно много дополнительных требований установлено при сдаче в аренду государственного и муниципального имущества.

 Арендодателем является собственник, которому принадлежит право сдачи имущества. Гражданский кодекс Российской Федерации в статье 608 определяет арендодателя как лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Правомочия распоряжения своим имуществом и сдача имущества в аренду – осуществление принадлежащего арендодателю права собственности. Любое лицо, не являющееся собственником соответствующего имущества, должно иметь полномочия на сдачу этого имущества в аренду. Распорядительные полномочия должны быть основаны на законе или на специальном волеизъявлении собственника. Например, доверительный управляющий может осуществлять в пределах, предусмотренных законом и договором доверительного управления имуществом, правомочия собственника в отношении имущества, переданного в доверительное управление. Распоряжение недвижимым имуществом доверительный управляющий осуществляет в случаях, предусмотренных в пункте 1 статьи 1020 Гражданского кодекса Российской Федерации и договором доверительного управления.

Если полномочие из закона не вытекает, то арендодатель должен иметь специальное полномочие собственника сдавать чужое имущество в аренду от своего имени. Такое полномочие может вытекать из договора комиссии. По договору комиссии одна сторона (комиссионер) обязуется по поручению другой
стороны (комитента) за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет комитента.

Наиболее сложная система отношений складывается при сдаче в аренду государственного и муниципального имущества. Правительство Российской Федерации осуществляет управление федеральной собственностью на основании статьи 114 Конституции Российской Федерации. В рамках своих полномочий оно вправе определять, кто и в каком порядке может сдавать федеральное имущество в аренду. Главным органом, которому предоставлено право заключать договоры аренды федерального имущества, является Министерство имущественных отношений Российской Федерации и его территориальные органы. Передача федерального имущества в аренду частным лицам производится на конкурсной основе. При сдаче в аренду движимого имущества проведение конкурсов необязательно.

Арендодателями могут выступать государственные унитарные предприятия, наделенные правом хозяйственного ведения. Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации государственные или муниципальные унитарные предприятия, которым имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с настоящим Кодексом.   

Казенное предприятие вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом лишь с согласия собственника этого имущества.

Бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным бюджетным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества, а также недвижимым имуществом. Остальным имуществом, находящимся у него на праве оперативного управления, бюджетное учреждение распоряжаться вправе.

Арендатор – это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. Закон никаких специальных требований к арендаторам не предъявляет; но при аренде отдельных видов имущества – природных ресурсов или вещей, ограниченных в обороте, арендатор должен иметь лицензию на занятие соответствующей деятельностью или выполнить требования, установленные законодательством.

Существенным условием договора аренды является предмет данных обязательств. Предмет договора аренды – любая непотребляемая вещь, которая не теряет своих натуральных свойств в процессе использования. В качестве предмета договора аренды могут выступать земельные участки, обособленные природные объекты, здания, сооружения и иные виды недвижимого имущества, предприятия и другие имущественные комплексы, оборудование, транспортные средства и иное движимое имущество.

При сдаче в аренду водного объекта заключается договор пользования водным объектом между уполномоченным органом субъекта Российской Федерации и арендатором на основании государственной лицензии на водопользование.

Аренда участка леса предполагает осуществление одного или нескольких видов лесопользования. В роли арендодателя выступает Федеральная служба лесного хозяйства Российской Федерации. Договоры заключаются на основании лесных конкурсов (аукционов), и в соответствии с правилами, установленными  Лесным кодексом Российской Федерации. По договору аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, согласно пункту 1 статьи 72 Лесного кодекса Российской Федерации, арендодатель предоставляет арендатору лесной участок для одной или нескольких целей, предусмотренных законодательством.

Предметом договора аренды земельного участка могут быть земельные участки, за исключением изъятых из оборота в соответствии с пунктом 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, а также части земельных участков, согласно статье 6 Земельного кодекса Российской Федерации. К таким участкам относятся участки, занятые находящимися на них объектами федеральной собственности – государственными природными заповедниками и национальными парками; зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие воинские формирования и органы; объектами организаций Федеральной службы безопасности.

Сдача земельного участка в аренду на срок более года возможна только после его кадастрового учета, данные которого являются юридической основой для определения территориальных границ земельного участка. Земельный участок, сдаваемый в аренду на срок менее года, формируется и учитывается в соответствии с нормами права, действующими на момент его приобретения арендодателем в собственность. Часть земельного участка, сдаваемая в аренду, должна быть обозначена на кадастровом плане земельного участка, прилагаемом к договору аренды, в соответствии с пунктом 2 статьи 26 Федерального закона «О регистрации прав на недвижимость».

Жилые помещения из государственного или муниципального фонда гражданам в аренду переданы быть не могут. Такие помещения могут быть сданы им только в социальный или коммерческий наем. Законом могут быть установлены виды имущества, сдача в аренду которых не допускается или ограничивается. Могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Обязательным условием заключения договора аренды является полное указание данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор, согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации не считается заключенным.

Объекту недвижимости должен быть присвоен уникальный кадастровый номер как результат кадастрового и технического учета. Только после подробного описания объекта недвижимости могут быть зарегистрированы какие-либо права на него и сделки с ним. При сдаче в аренду земельного участка, участка недр или леса, водного объекта к договору должен быть приложен план участка с указанием части, сдаваемой в аренду. При сдаче в аренду здания, сооружения или помещения прилагаются поэтажные планы, сдаваемых в аренду помещений.  Прилагаемый к договору аренды  акт приема – передачи недвижимого имущества должен быть заверен обеими сторонами.

Вещь, передаваемая в аренду, должна быть юридически независимая. Вещи, определяемые родовыми признаками, не могут составлять предмет договора аренды, поскольку относятся к юридически заменимым.

Договор аренды может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок. Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца. Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является правом, а не обязанностью сторон.
Гражданский кодекс Российской Федерации в статье 633 обязывает заключать договор аренды транспортного средства с экипажем  в письменной форме независимо от его срока.

Договор аренды здания или сооружения, предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы такого договора влечет его недействительность. Договор аренды предприятия, здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации в соответствии со статьей 650 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Особенностью формы договора аренды, предусматривающей переход права собственности на арендуемое имущество к арендатору и оговоренной в статье 624 Гражданского кодекса Российской Федерации, является регламент заключения такого договора. Такой договор заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи соответствующего имущества. При заключении договора аренды с правом выкупа предприятия необходима государственная регистрация не только перехода права собственности, но и самого договора.

Форма договора аренды движимого имущества с условием права выкупа может заключаться в любой форме, предусмотренной для совершения сделки, так как глава 30 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит специальные правила, регламентирующие форму договора купли-продажи движимого имущества.

Наиболее распространенным случаем передачи третьему лицу арендных прав является договор субаренды. В договоре субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Договор аренды носит возмездный характер, поэтому арендная плата является в данном договоре необходимым условием. Согласование арендной платы обязательно при заключении договоров аренды здания, сооружения, предприятия, а также природных объектов.

Порядок и условия внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, то согласно пункту 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливаются порядок и условия, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Гражданский кодекс Российской Федерации в пункте 2 статьи 614 устанавливает виды арендной платы за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей. Арендная плата может вноситься в виде:

• определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или одновременно; 
•  установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 
•  предоставления арендатором определенных услуг; 
•  передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 
• возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества .

Содержание договора аренды образуют права и обязанности арендодателя и арендатора.