Договор аренды в гражданском праве

Договор аренды – это один из классических видов договоров, чья история насчитывает многие тысячелетия. Первые упоминания об аренде содержались в актах Древнего Вавилона и Египта. Но уже римское право придало договору найма вещей современную форму.

Особенность римского подхода состояла в том, что смена собственника вещи влекла прекращение договора ее аренды. Соответственно право пользования арендатора не следовало за вещью и не пользовалось вещно-правовой защитой. В дальнейшем в Европе изменялись лишь некоторые детали правового регулирования аренды, в частности, за счет заимствований из вещного права.

Договор найма был известен российскому праву еще со времен «Русской Правды». Современный вид договор найма получил в Своде законов Российской Империи (ч.1 т. Х). Последующие законодательные акты лишь отчасти дополнили этот институт. В советский период основной объем правовых норм о найме оставался неизменным в Гражданском кодексе и 1922 г., и в Гражданском кодексе 1964 г. Напротив, ныне действующий Гражданский кодекс существенно расширил количество норм, посвященных аренде.

В современном обществе договор аренды играет немаловажную роль. Изменения в экономической жизни нашей страны с конца восьмидесятых годов способствовали разнообразию видов аренды. Широкое распространение договора аренды в общественной, предпринимательской, бытовой деятельности делает актуальным вопрос исследования этого гражданско-правового договора.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Договор аренды является консенсуальным, двустороннеобязывающим, возмездным и обычно срочным. Он позволяет существенно увеличить возможности использования хозяйственного имущества. Аренда позволяет собственнику имущества передать его в пользование другому лицу без отчуждения имущества и с возможностью извлечения дохода от осуществленной передачи.

Пользователь имущества также может извлекать собственную выгоду при заключении договора субаренды, тем самым расширяя возможность использования чужого имущества.
Предметом договора аренды могут быть только индивидуально-определенные, непотребляемые вещи, такие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Гражданский кодекс Российской Федерации в п. 1 ст. 607 устанавливает виды имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается.

Основой законодательного регулирования правоотношений в области аренды является Гражданский кодекс Российской Федерации. Аренде посвящена глава 34. Законодательство выделяет в договоре аренды его единую правовую основу, направленную на возмездную передачу имущества во временное пользование. Особенностями регулирования обязательств, возникающих при исполнении договора аренды содержат Земельный кодекс Российской Федерации, Лесной кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации и другие нормативные правовые акты Российской Федерации.

Так, например, Земельный кодекс Российской Федерации регламентирует договор аренды земельных участков, так как законодательством могут быть установлены виды имущества и других обособленных природных объектов, имеющих особенности при заключении договора аренды.

Некоторые виды договора аренды требуют уточнения в правовом регулировании, и выделены Гражданским кодексом Российской Федерации отдельными статьями.
Выделение договора проката в статье 626 Гражданского кодекса Российской Федерации связано с публичным характером договора и особенностями объекта аренды и целями его использования. По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование. Имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства.

Спецификой договора проката заключается в том, что арендатор в данной области отношений зачастую является стороной менее квалифицированной, юридически и экономически более слабой, чем арендодатель. Такие обстоятельства учитываются законодательством, предоставляя дополнительные права арендатору либо возлагая дополнительные обязанности на арендодателя с целью исключить злоупотребления правом с его стороны. Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей» регулирует отношения по бытовому прокату дополнительно к положениям, закрепленным в Гражданском кодексе Российской Федерации.

Договором аренды транспортного средства является гражданско-правовое, возмездное, двустороннеобязывающее, реальное и срочное соглашение. Заключая договор аренды транспортного средства, одна сторона (арендодатель) предоставляет другой стороне (арендатору) транспортное средство за плату во временное владение и пользование с целью бытовой, производственной или коммерческой эксплуатации с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатацией или без предоставления таких услуг.

Транспортные средства относятся к источникам повышенной опасности, поэтому положения об аренде транспортных средств содержатся и в статьях Гражданского кодекса Российской Федерации, и в транспортных кодексах и уставах Российской Федерации.
Договор аренды транспортного средства с экипажем согласно статье 632 Гражданского кодекса Российской федерации содержит два вида обязательств: основные – аренда транспортного средства и дополнительные – услуги по управлению и техническому обслуживанию.

Автор научной статьи «Субъекты договора аренды транспортных средств с экипажем» Игнатова Ю.Н. разграничивает положения гражданского законодательства в регулировании договора аренды транспортного средства в зависимости от субъективного состава обязательственных отношений. По мнению Игнатовой Ю.Н., аренда транспортного средства с экипажем юридическими или физическими лицами, обладающими статусом индивидуального предпринимателя, регулируется нормами параграфа 3 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и иными транспортными уставами и кодексами, так как целью данной аренды является получение прибыли от коммерческой эксплуатации транспортного средства.

Отношения сторон при некоммерческой аренде транспортного средства должны регулироваться общими положениями Гражданского кодекса Российской федерации об аренде; а при сдаче транспортного средства в аренду прокатной организацией, осуществляющей предпринимательскую деятельность – положениями о договоре проката, параграфа 2 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Гражданско-правовое соглашение договора аренды транспортного средства без экипажа в статье 642 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает предоставление арендатором арендодателю транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации.

Консенсуальным, возмездным и двустороннеобязывающим гражданско-правовым соглашением, требующим от арендодателя передать во временное владение и пользование арендатору здание или сооружение, согласно пункту 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации, является договор аренды здания или сооружения. Предметом данного договора аренды является недвижимое имущество – здание или сооружение. Особый юридический статус предмета договора связан с тем, что право на пользование зданием или сооружением связано с правом пользования занимаемым им земельным участком. Пункт 1 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает одновременно с передачей прав владения и пользования зданием или сооружением, передачу прав на земельный участок, занимаемый данной недвижимостью и необходимым для ее использования.

Аренда имущества, находящегося в федеральной собственности, имеет некоторые особенности, касающиеся, в частности, заключения договора аренды и установления арендных платежей. Рассмотрение вопросов о предоставлении государственного имущества в аренду осуществляется на основании заявления в Комитет по управлению имуществом Российской Федерации от российских и иностранных юридических, физических лиц и международных организаций с резолюцией о возможности предоставления имущества в аренду для конкретного вида деятельности. Субъекты Российской Федерации дают уполномочие соответствующим структурам по управлению собственностью,  выступать в качестве арендодателя либо давать согласие на заключение договора аренды имущества, относящегося к государственной собственности субъектов российской Федерации.

Заключая гражданско-правовое соглашение об аренде предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

Сложный характер договора аренды предприятия обозначен в статье 656 Гражданского кодекса Российской Федерации и включает в себя: элементы классического договора аренды; при передаче в составе предприятия сырья, материалов, денежных средств – элементы договора займа; элементы договора цессии и перевода долга.

Обязанностью арендодателя по договору финансовой аренды (договору лизинга), согласно статье 665 Гражданского кодекса Российской Федерации, является   приобретение в собственность указанного арендатором имущества у определенного им продавца и предоставление арендатору этогоимущества за плату во временное владение и пользование. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца. Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем.

Арендодатель и арендатор по договору лизинга именуются соответственно лизингодателем и лизингополучателем, а необходимостью в договоре лизинга является точное указание продавца, отличающую договор финансовой аренды от простых арендных отношений.
Договором финансовой аренды, арендатором по которому является бюджетное учреждение, должно быть установлено, что выбор продавца имущества по договору финансовой аренды (договору лизинга) осуществляется арендодателем.

Предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов.

В Российской Федерации финансовая аренда регулируется положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, Международной Конвенцией о лизинге, Федеральным законом «О лизинге» и рядом законов и нормативных правовых актов.

На основе Конвенции о лизинге, Гражданского кодекса и Закона о лизинге можно выделить следующие признаки договора лизинга:

•  заключение договора лизинга с целью вложения денежных средств в имущество, которое затем будет сдано в лизинг, а лизинговые платежи выступят превращенной формой дохода на вложенный капитал, что означает цель финансирования лизингодателем;
•  приобретение лизингодателем имущества, передаваемого в лизинг, после заключения договора, как правило, по выбору лизингополучателя и у указанного им продавца;
•  использование лизингополучателем переданного в лизинг имущества для предпринимательских целей; такие цели должны преследовать обе стороны договора лизинга;
•  предоставление имущества по договору лизинга одновременно и во владение, и в пользование лизингополучателя;
•  передача имущества на определенный срок, так как возможность заключения договора лизинга на неопределенный срок или без указания срока исключена согласно закону «О лизинге»;
•  возможность выкупить предмет лизинга в собственность лизингополучателя путем уплаты лизинговых платежей, если это предусмотрено договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения собственник или управомоченное лицо (наймодатель) обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Существуют коммерческий, социальный наем жилых помещений и наем специализированных жилых помещений. Договоры коммерческого и социального найма жилых помещений являются возмездными, двусторонне обязывающими и консенсуальными.

Коммерческий наем жилого помещения осуществляется в частных домах, квартирах граждан или организаций, преследующих цель извлечения прибыли, и осуществляется на коммерческой основе. Сторонами договора выступают собственник и физическое лицо. Коммерческий наем жилого помещения не является публичным, в нем стороны сами определяют условия о сроке договора, размере и порядке внесения платы за жилое помещение, распределении обязанностей по ремонту сданного в аренду жилого помещения.

Сторонами социального найма жилого помещения выступают уполномоченный государственный орган или орган местного самоуправления, действующий от имени государственного или муниципального жилищного фонда, и граждане.

Социальный наем жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования, и согласно статье 51 Жилищного кодекса Российской Федерации, осуществляется: при отсутствии у малоимущих нуждающихся в жилых помещениях граждан и членов их семей помещений, занимаемых по договору социального найма или в собственности; при обеспеченности граждан жилой площадью менее учетной нормы на одного члена семьи, установленной органом местного самоуправления; при проживании граждан в помещениях, не отвечающих установленным для жилых помещений требованиям; и при проживании в квартире больных, страдающих тяжелыми формами хронических заболеваний, перечень которых устанавливается Правительством Российской Федерации.

Договор найма специализированных жилых помещений заключается только по поводу жилых помещений специализированного фонда. Такой договор найма является возмездным, временным и, согласно пункту 3 статьи 104 Жилищного кодекса Российской Федерации, заключается на период трудовых отношений, прохождения службы, нахождения на государственной должности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или на выборной должности.

Основанием для заключения договора найма специализированного жилого помещения является административно-правовое решение собственника специализированного жилого помещения и отсутствие у будущего нанимателя жилья в данном населенном пункте.