Права и обязанности арендатора в договоре аренды

Арендатор – наниматель имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, в соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязан своевременно вносить плату за пользование арендованным имуществом.

Платежи за арендуемое имущество в целях налогообложения прибыли признаются подпунктом 1 пункта 1 статьи 246 Налогового кодекса Российской Федерации в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией.

На практике в договор аренды включается условие о возмещении арендатором арендодателю понесенных расходов, связанных с арендуемым имуществом (стоимость коммунальных услуг, услуг связи и так далее). Арендатор возмещает указанные расходы на основании счетов, полученных от арендодателя. Расходы арендатора по оплате выставленных арендодателем счетов по оплате коммунальных услуг, электроэнергии, услуг связи в отношении арендованного имущества признаются в его налоговом учете в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией. В данном случае препятствием в налоговом учете является  необходимость наличия у арендатора первичных документов, подтверждающих эти расходы.

Арендатор может быть освобожден от арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора, в случае уклонения арендодателя от приемки арендованного имущества.

Пункт 37 «Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой» в качестве примера рассматривает обращение арендодателя в арбитражный суд с иском о взыскании с арендатора арендной платы на основании части второй статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации за использование нежилого помещения с момента прекращения договора аренды до подписания акта приема-передачи.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 и статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды и с назначением имущества, поддерживать его в исправном состоянии, нести расходы на его содержание и производить за свой счет текущий ремонт, а при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.

Автор статьи «Возмещение ущерба за утраченное арендованное имущество» Капанин Ю.В., ссылаясь на судебную практику резюмирует, что в случае утраты имущества у арендатора возникает обязанность не по уплате арендной платы, а по уплате компенсационной стоимости. Для этого арендатор должен провести инвентаризацию имущества и оформить соответствующие документы, например, заключение службы пожарной охраны или территориального орган МЧС.

Размер ущерба при утрате арендованного имущества, в соответствии с пунктом 3 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации и с Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.06.2008 г. № 1498/08, равен рыночной стоимости утраченного имущества и определяется способами: 1) по стоимости имущества, определенной и прописанной в договоре аренды; 2) по согласованию сторон; 3) в судебном порядке.

Рассматривая обязанность арендатора нести расходы на текущий ремонт и содержание данного имущества Н.И. Василишин в своей научной статье «Отдельные вопросы правового регулирования договора аренды» делает акцент на важность определения различия в законодательстве между текущим и капитальным ремонтом; так как по общему правилу расходы на содержание имущества, в частности, на  его капитальный ремонт несет арендодатель. Капитальный ремонт, по мнению ученого, должен включать в себя устранение неисправностей изношенных элементов, их восстановление или замену, а также  предохранение имущества от преждевременного износа.

Василишин Н.И. считает необходимым для соблюдения прав и обязанностей сторон договора аренды пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, уточнение определения обязанности арендатора нести иные расходы на содержание имущества, (исключая производство за счет арендодателя капитального ремонта), связанные с поддержанием имущества в исправном состоянии в соответствии с законодательством и договором аренды.

Особенность права арендатора на возмещение стоимости улучшений арендованного имущества в соответствии с пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации заключается в том, что такое возмещение ограничено временем и имеет срок давности.

В Постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.06.2015 № Ф04-19753/2015 отмечена важность срока исковой давности по требованию арендатора о возмещении стоимости неотделимых улучшений имущества, переданного по договору аренды.
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, рассмотрев иск общества с ограниченной ответственностью «РенНева» к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Прокопьевска о взыскании 1445 721, 30 рублей неосновательного обогащения.
Исковые требования со ссылкой на статьи 623, 1102, 1105 Гражданского кодекса российской Федерации мотивированы отказом ответчика возместить стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества по договору аренды нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью города Прокопьевска, от 30.12.2005 г. после его расторжения 10.10.2013 г.

Апелляционный суд обратил внимание, что с учетом положений статей 196, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу правовой позиции Постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.07.2010 № 2842/10 срок исковой давности по требованию о возмещении стоимости неотделимых улучшений имущества, переданного в аренду, начинает исчисляться с момента, когда работы по ремонту арендованных помещений были произведены, поскольку именно с этого события у арендатора возникло право на их возмещение.

Исполнение обязательств по договору аренды транспортного средства имеет свои особенности. Как и при исполнении любого договора аренды арендатор должен своевременно вносить арендную плату (на морском транспорте – фрахт), исчисляемую из суточной ставки или ставки за месяц за соответствующее транспортное средство. На водном транспорте исчисление арендной платы ведется из ставки на одну тонну водоизмещения судна в месяц. Арендатор также несет расходы, связанные с осуществлением его коммерческой деятельности – затраты по оплате топлива и материалов, используемых в процессе эксплуатации транспортного средства, если договором не предусмотрено иное распределение расходов.

Обязанности арендатора при аренде земельного участка определяются правилами, установленными Гражданским кодексом Российской Федерации. Земельное законодательство содержит конкретные положения об исполнении обязательств по договору аренды земельного участка или устанавливает специальные обязательства.

В судебной практике описаны случаи злоупотребления арендаторами своего права пользования земельным участком, занятым арендуемой недвижимостью в соответствии с пунктом 1 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации. Так, в Постановлении Верховного Суда Российской Федерации от 05.06.2015 г. по делу № 302-АД15-2471 описывается жалоба открытого акционерного общества «Территориальная генерирующая компания №14» на постановление апелляционного суда от 10.12.2014 г. о привлечении Общества к административной ответственности за самовольное занятие и использование земельного участка без правоустанавливающих документов и при отсутствии воли собственника этого участка, в соответствии со статьей 7.1. Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
Постановление Верховного Суда Российской Федерации от 05.06.2015 г. оставило жалобу открытого акционерного общества без удовлетворения.

Согласно пункту 2 статьи 72 Лесного кодекса Российской Федерации объектом аренды могут быть только лесные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и прошедшие государственный кадастровый учет. Заключая договор аренды лесного участка, возможного только по итогам аукциона по продаже права на заключение такого договора, арендодатель обязан предоставить  проект освоения данного лесного участка.

Обязанность арендатора использовать арендуемое имущество по назначению, в договоре аренды жилого помещения означает соблюдение правил пользования им и использование жилого помещения только для проживания, а также осуществлять текущий ремонт для поддержки жилого помещения в надлежаще состоянии. Арендная плата и коммунальные платежи вносятся нанимателем ежемесячно, если иное не установлено договором.

При аренде жилого помещения арендатор имеет право на заключение договора аренды на новый срок; согласовывать с наймодателем размер платы за жилое помещение; с предварительного разрешения наймодателяпозволить безвозмездное проживание временным жильцам на срок до шести месяцев и передавать часть или все нанятое им жилое помещение в пользование поднанимателю; с согласия наймодателя и граждан, постоянно проживающих с нанимателем, вселять новых членов семьи в занимаемое жилое помещение.

Права и обязанности сторон по договору социального найма и найма специализированных  жилых  помещений отражены в Типовом договоре социального найма и в Правилах пользования Жилыми помещениями, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 января 2006 года № 25. Поднаем таких помещений может быть разрешен наймодателем лишь при условии наличия жилой площади большей, установленного минимума.

«Обзор апелляционной практики рассмотрения гражданских дел за 1 квартал 2015 года Камчатского краевого суда» на примере дел, возникающих из социально-трудовых правоотношений разъяснил, что при решении вопроса о том, кто относится к членам семьи нанимателя служебного помещения, имеющих право на обеспечение жильем, следует руководствоваться нормами Жилищного кодекса Российской Федерации и Семейного кодекса Российской Федерации.

Граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд) на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных законодательством Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, в соответствии со статьями 1 и 2 Федерального закона Российской Федерации от 04.06.1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Согласно законодательству бесплатная приватизация жилых помещений прекращается с 1 марта 2017 года.

Права и обязанности арендатора (лизингополучателя) по исполнению договора финансовой аренды регламентированы нормами статей 668, 669 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 17 Закона «О лизинге».

Лизингополучатель несет риск случайной гибели или случайной порчи предмета лизинга, если стороны договора не условились об ином.

• На лизингополучателе лежат обязанности по техническому обслуживанию предмета лизинга, его текущему и капитальному ремонту, если иное не предусмотрено договором.
•  Лизингополучатель отвечает перед лизингодателем за существенное ухудшение состояния имущества, за исключением случаев, когда такое ухудшение вызвано нормами износа, техническими правилами или по соглашению сторон; также он не вправе вносить изменения в арендуемый объект и оснащать его дополнительным оборудованием. 
• К обязанности лизингополучателя относится и страхование предмета лизинга, за исключением договора лизинга об имуществе, являющемся источником повышенной опасности, где страхователем выступает лизингодатель.

Право арендатора на получение полной информации об арендованном имуществе может быть нарушено и необязательностью регистрации договора аренды недвижимого имущества на срок менее года.

Статья 613 Гражданского кодекса Российской Федерации обязывает арендодателя при заключении договора аренды предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. Такие права сохраняются после заключения договора аренды в виде обременений и могут быть весьма ощутимыми для арендатора, например, право хозяйственного ведения или право оперативного управления.

Осведомленность арендатора о таком обременении арендуемого имущества в некоторых случаях может отменить договор аренды, так ка права третьих лиц могут ограничивать пользование арендованным имуществом в соответствии с договором.

Не проинформированный при заключении договора аренды о правах третьих лиц на арендуемое имущество, арендатор вправе требовать уменьшение арендной платы либо расторжение договора и возмещения убытков. Арендодателю выгодно не указывать в договоре о наличии обременения арендуемой вещи, так как это снижает ценность объекта.

В своей научной работе «Проблема охраны обременения при заключении договора аренды» Бумажникова О.В. считает, что для таких случаев важную роль, связанную с укреплением гражданских прав и обязанностей, выполняет институт государственной регистрации.

Регистрируя договор аренды, арендатор имеет возможность узнать об имеющихся зарегистрированных правах третьих лиц из выписки Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а отсутствие информации и возможность узнать о существующих договорах аренды, заключенных на срок менее года, может стать проблемой для арендатора при пользовании арендуемым имуществом.

О.В. Бумажникова подчеркивает важность института государственной регистрации на практике, так как он является доказательством зарегистрированного права и гарантом открытой информации об арендуемом имуществе для арендатора, защищая его гражданские права.