Причины прекращения аренды жилого помещения

Основаниями прекращения жилищных отношений являются следующие юридические факты:

1. Смерть нанимателя жилого помещения. Смерть (ликвидация) одной из сторон гражданских правоотношений является неоспоримым основанием прекращения данных отношений. На практике смерть нанимателя жилого помещения, находящегося в домах государственного или муниципального жилищного фонда, влечет за собой изменение статуса постоянно проживающего с умершим нанимателем члена семьи нанимателя на статус нового нанимателя того же жилого помещения. Но если умерший наниматель являлся единственным проживающим в жилом помещении государственного или муниципального жилищного фонда, тогда данное жилое помещение считается освобожденным и может быть предоставлено в установленном законом порядке гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Однако данные правила применимы только тогда, когда занимаемое нанимателем жилое помещение не было приватизировано. В противном случае, приватизированное жилое помещение после смерти нанимателя должно быть передано по наследству либо по завещанию.

2. Гибель жилого помещения – гибель предмета правоотношений. Гибель жилого помещения возможна по различным причинам, в том числе в результате сноса, разрушения, повреждения ввиду военных действий либо чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера.

3. Непригодность жилого помещения для дальнейшего проживания в нем. Под непригодностью в данном случае понимается несоответствие санитарным, техническим, градостроительным нормативам и иным требованиям, предъявляемым к жилому помещению. При этом не может быть признано непригодным жилое помещение, проживание в котором невозможно для конкретного нанимателя, страдающего какими-либо тяжелыми хроническими заболеваниями. Непригодность жилого помещения должна быть общей для всех лиц, проживающих в рассматриваемом жилом помещении, независимо от состояния здоровья.

4. Истечение срока действия договора найма жилого помещения. Срок действия договора, предусмотренный его условиями, является периодом времени существования жилищных отношений, а его истечение – влечет прекращение данных отношений.

5. Досрочное прекращение договора найма жилого помещения. Прекращение любого гражданско-правового договора влечет за собой прекращение гражданско-правовых отношений, которые были основаны на этом договоре. В соответствии с главой 29 и статьей 687 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статьями 79 и 83 Жилищного кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения может быть расторгнут в одностороннем порядке либо по взаимному соглашению сторон жилищных отношений.

Часть 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации дает право требования расторгнуть договор найма жилого помещения нанимателю (поднанимателю) либо наймодателю при наличии какого-либо из приведенных юридических фактов:

• Условия договора найма жилого помещения предусматривают возможность одностороннего отказа от его дальнейшего исполнения.

•  При возникновении существенных нарушений договора одной из сторон, создающих другой стороне такой ущерб, при котором она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать, заключая договор найма жилого помещения, в соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно части 2 статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации договор коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме жилого помещения в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

2) разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, постоянно проживающими с ним в жилом помещении, за действия которых отвечает сам наниматель.

•  Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию одной из сторон в связи с существенным изменением обстоятельств. При этом существенным признается такое изменение обстоятельств, что предположение их изменений исключал бы заключение договора найма жилого помещения, либо он был бы заключен на значительно отличающихся условиях, в соответствии с частью 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Договор коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон согласно части 3 статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях:

а) если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также если оно находится в  аварийном состоянии;

б) при возникновении ситуаций, предусмотренных жилищным законодательством относительно выселения из жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением договора найма жилого помещения.

Результатом прекращения жилищных отношений является выселение из занимаемого жилого помещения. Положения статьи 84 Жилищного кодекса Российской Федерации допускают в судебном порядке выселение из жилого помещения в доме государственного или общественного жилищного фонда, занимаемого по договору социального найма по трем вариантам: 1) с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма; 2) с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма; 3) без предоставления другого жилого помещения.

Выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения в соответствии с жилищным законодательством применяется в следующих случаях:

1. Жилое помещение признано непригодным для постоянного проживания. В соответствии со статьей 87 Жилищного кодекса Российской Федерации, если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит переводу в нежилое, либо жилое помещение признано аварийным или непригодным для постоянного проживания, выселяемым из него гражданам предоставляется наймодателем другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма.

2. Если производится выселение из жилого помещения, расположенного в том доме, который подлежит сносу, и в согласно статье 86 Жилищного кодекса Российской Федерации такое выселение производится в связи с отводом земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выселяемым гражданам другое благоустроенное жилое помещение должно быть предоставлено органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшим решение о сносе жилого помещения.

Орган, принявший решение о сносе жилого дома, обязан с согласия собственников приватизированных квартир предоставить им равноценные  жилые помещения в собственность либо выплатить компенсацию в денежной форме.

3. В случае выселения членов семьи военнослужащих, должностных лиц органов внутренних дел, органов государственной безопасности, таможенных органов, погибших или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей. Этим гражданам предоставляется другое жилое помещение, отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам, находящееся в черте данного населенного пункта.

4. Если производится выселение в связи с капитальным ремонтом при предоставлении взамен занимаемого другого жилого помещения. Данный случай прекращения жилищных правоотношений ближе к принудительному обмену с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения, отвечающего требованиям в соответствии с частью 1 статьи 89 Жилищного кодекса Российской Федерации:

•  жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, при этом неблагоустроенное ранее занимаемое жилое помещение и отсутствие в нем коммунальных удобств не являются основанием для предоставления нанимателю другого неблагоустроенного жилого помещения

•  жилое помещение должно отвечать санитарным и техническим требованиям

• жилое помещение предоставляется гражданам равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению.

Согласно жилищному законодательству Российской Федерации выселение с предоставлением другого жилого помещения выселяемому гражданину и постоянно проживающим с ним членам его семьи производится в случае выселения из служебных жилых помещений граждан, которые попадают в перечень лиц, имеющих право на предоставление другого жилого помещения в соответствии со статьей 103 Жилищного кодекса Российской Федерации: членов семьи военнослужащих, должностных лиц органов внутренних дел, органов государственной безопасности, таможенных органов, погибших или без вести пропавших при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей; пенсионеры по возрасту; члены семьи умершего работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение; инвалиды I иII групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидамиI иII групп вследствие ранений, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с пребыванием на военной службе.

Выселение граждан из жилых помещений без предоставления другого жилого помещения может быть применено в следующих случаях:

•  В связи с невнесением платы за жилое помещение или коммунальные услуги. В соответствии с частью 2 статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации договор коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочно найме – в случае невнесения платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, без предоставления жилого помещения.

•  В случае бесхозяйственного обращения с жилым помещением, его разрушением или использованием его в непредусмотренных для него целей. Положения статьи 91 Жилищного кодекса Российской Федерации и части 2 статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации указывают, что если наниматель или члены его семьи, другие совместно проживающие с ним граждане систематически (два раза и более) разрушают или портят жилое помещение, то выселение виновных лиц по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц производится без предоставления другого жилого помещения.

•  При использовании не по назначению жилого помещения, противоречащему статье 17 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой жилые помещения предоставляются для постоянного проживания граждан, использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений либо в качестве общежитий, но не для нужд промышленного характера.

•  При выселении из служебных жилых помещений по истечении срока трудовых отношений, прохождения службы, пребывания на выборной должности либо досрочного прекращения указанных отношений граждане должны освободить жилые помещения, занимаемые по договору найма жилого помещения.

•  Выселение из общежитий без предоставления другого жилого помещения, подлежит гражданам по истечении срока работы, службы или обучения, либо досрочного прекращения отношений, связанных с работой, службой или обучением.

•  При выселении поднанимателей, согласно статье 79 Жилищного кодекса Российской Федерации по истечении срока договора поднайма жилого помещения. При отказе освободить занимаемое жилое помещение по требованию нанимателя, выселение возможно в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. В таком же порядке поднаниматель подлежит выселению и в случае прекращения договора найма жилого помещения, а также если поднаниматель нарушает права и законные интересы соседей или использует жилое помещение не по назначению.

•  Выселение временных жильцов в соответствии со статьей 80 Жилищного кодекса Российской Федерации должно производиться по истечении согласованного с ними срока проживания, а в том случае, если срок не согласован, не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом семьи. В случае отказа наниматель или члены его семьи вправе обратиться в суд с иском о выселении временных жильцов без предоставления им другого жилого помещения. В таком же порядке временные жильцы подлежат выселению и в случае прекращения договора найма жилого помещения.

При исполнении договора аренды, можно заметить, что последствиями изменения или расторжения договора аренды являются:

• Сохранение обязательств в измененном виде при изменении условий договора аренды.

• В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке – с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или расторжении договора аренды.

•  Расторжение договора аренды прекращает обязательства по договору аренды.

• Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

• Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

• По требованию наймодателя по договору коммерческого найма жилого помещения  выселение нанимателя по окончании срока аренды жилого помещения или по решению суда, с возможностью предоставления срока не более года для устранения допущенных нарушений  нанимателем.

•  Выселение нанимателя и членов его семьи по договору социального найма с предоставлением жилых помещений или без предоставления жилых помещений в зависимости от условий договора социального найма жилого помещения.